对于普通人来说，买房是一件大事，好不容易相中一套房子，也是反复比较才下的决定。按照交易惯例，买方需要支付一定金额的订金、定金或意向金，但大多数人分不清什么是订金、定金或意向金，由此带来许多麻烦。

退房，定金要不回？

市民陈女士反映，她多年前买了在市区矿工路东段一楼盘的房子，当时该楼盘刚动工，双方签订了一份协议，她支付了10万元的房款，约定其中3万元为定金。协议中约定，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还，补充约定：如乙方贷款未审核通过，甲乙双方协商解约，双方不承担违约责任。等了两三年后，该房子已经完工，但家人嫌楼层太高，陈女士决定不要这个房子了，希望向开发商索要之前交过的费用，然而开发商不予退款。在多次协商后，对方只同意退还其7万元，3万元定金不退，陈女士感觉十分不合理。

在咨询律师后，记者了解到双方在买卖合同中约定的定金，是为保证双方就履行买卖合同而交付的，性质应属履约定金。合同就双方无法履行买卖交易的情况同时还约定了定金罚则，现在陈女士提出退还定金的要求，将不受法律保护。如果在协议中约定的是“订金”，还可以退回。这让陈女士十分惊愕，怎么会这样？仔细询问得知，在当初签协议时，她根本没有认真读协议的每项条款，更没有注意到这一字之别竟差别如此之大。

定金为何不能退？

据介绍，“定金”是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。若买家不履行合同，无权要求返还定金，即不可退；若卖家不履行合同，应双倍返还定金。而“订金”具有预付款性质，是当事人的一种支付手段，不具备担保性质，因此是可以退还的。而像“意向金”，它只是买方购买房屋的意向表示，在转成定金前，也是可以退的。

在房屋买卖交易中，购房定金的作用通俗点说就是：交了定金这套房屋给我（买方）留着，我（买方）准备要了，如果最后房屋我（买方）不要了，定金就算给你（卖方）的赔偿。反之亦然，如果最后卖方不肯卖了，那卖方除了要退买方之前支付的定金外，还要额外赔偿相同金额的定金给买方——即定金罚则：若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。当然这些都是还处于定金合同（或居间合同）阶段的罚则约定，如果买卖双方已签署了正式的买卖合同，定金会转为房款或退回，届时是否退还房款应按照正式的买卖合同的约定履行。 律师支招：这些情况下有可能退

据了解，一般情况下，买方不买房了，是没法退还定金的，但在购买商品房过程中有下述特殊情况的，可以退回定金：

一、不符合商品房销售条件，类似开发商没有销售资质的（如没有预售/出售许可证），可以退回定金。

二、如果买卖合同的不能签订是由于双方对购房合同的条款不能达成一致意见所致，则定金应退还，如：付款方式、面积误差处理、违约责任、房屋质量、房屋交付等条款。

三、 因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。比如来自于第三方的原因造成的，使购房者不能实现购房目的，在这种情形下，也没有任何一方违约，定金也是需要退还的。

律师提醒人们，在房产交易过程中，请务必牢牢看清定金、订金、意向金等字眼儿，落笔签字的文件、合同（尤其是居间合同、定金合同、认购协议等）要看清条款，不要随便缴纳定金，避免落入圈套；既然白纸黑字落笔签字，也支付或收取了相应的定金，双方都要本着契约精神，为自己的行为负责。若违约，势必要按照定金罚则承担责任。

(本报记者 焦曙光)