□本报记者 李科学 文/图

众所周知，对于一套房子，屋主一般拥有房屋所有权和土地使用权。《民法典》对居住权进行了定义，尚属首次。

根据其中的规定，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其生活居住的需要。近日，河南首位律师事务所主任马书斌说，居住权的设立突出了房子的居住功能，有利于保障弱势群体住房需求，贯彻落实中央关于“房住不炒”的政策。

居住权受法律保护

弱势群体住房得保障

两位老人以夫妻名义共同生活多年，但未领结婚证，住在老先生一套20多平方米的房子里。老先生临终时写下字据，房子由孩子继承，但老太太可以在内居住至去世。后来，房子要拆迁，老先生的儿女又在别处租了一套50平方米的房子供老太太居住。这样一来，直至去世，老太太都有居住保障了。

这是河南首位律师事务所律师李海超曾见到的一个案例，有个皆大欢喜的结局。出于对双方家庭利益的考虑，一些“黄昏恋”老人选择同居而不领结婚证。但有房一方去世后，子女把另一方老人赶走的情况并不鲜见。“如果没有遗嘱，从法律角度来说房子属于房主子女，和同居另一方完全无关。”李海超说，考虑到社会效果，法院会遵循公平公正原则对另一方进行补偿，但往往会引起许多纠纷。

马书斌说，一些同居老人有意向不再领结婚证，意味着只有一方拥有房屋所有权。假如有所有权的一方去世，另一方就成了无房者，有无家可归的风险。“如果想继续居住，一是签订遗赠扶养协议，二是通过设定居住权这种形式。”《民法典》正式生效后，对于两个没有婚姻关系的人，只要对房子有处分权的一方提前设定居住权，另一方就可以长久居住。这不仅使弱势一方得到保障，也避免了与对方子女之间可能产生的纷争。

居住权期限自设

最长可为终生

“此前，关于居住权的国家政策是模糊的，缺乏可操作性。《民法典》首次对居住权进行定义，对老有所依、老有所养作了一个法律上的安排。但是，受益的不仅仅只有老人，同时也能让闲置房屋物尽其用。”马书斌说。

马书斌解释说，居住权与房屋所有权是分离的。拥有居住权的人并没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。除非双方另有约定，居住权是无偿设立的，不得转让、继承。居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权即消灭。“从这一点来看，更多的是解决‘以房养老’这个特定问题。”老人将房屋所有权转移给他人或机构换取对方为老人养老送终。同时，老人通过办理手续取得居住权，有了法律约束，可获保障安享晚年。

“居住权的期限可以自行设立，最长可为终生。”马书斌说，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。居住权在公租房、“以房养老”、子女继承纠纷、离婚房产归属等多项问题中都可能涉及。比如，政府目前大力推广公租房，是为了向买不起房的低收入者、老弱病残、无依无靠者等弱势群体提供住房保障，这个群体的权利未来也可以通过居住权加以确认，保障生活。

居住权登记后

房屋买卖受限制

李海超还遇到过一个案例：夫妻离婚后，两套住房均为男方婚前财产；离婚协议规定，只要女方有需求，可以带孩子在其中一套房子里长期免费居住，“这就是一个独立的、纯粹的居住权，受法律保护”。《民法典》提出设立居住权之前，社会上实际已大量存在此类需求。《民法典》实施后，上述案例中的女方就可以办理居住权登记，以防男方突然改变主意，把房子卖了。

“进行居住权登记后，房屋买卖会受到限制，对于拥有居住权的一方是一种保护。”马书斌说，不过，这也延伸出一个问题，买房人如果不慎买到进行过居住权登记的房子，即使拥有所有权，也无权赶走居住者。所以，买房人进行房屋交易时需要审慎调查房屋登记信息，不仅要看房屋产权信息、抵押登记信息，还要关注居住权设立信息。这样一来，房子也会越来越不值钱，越来越没有投资价值，有利于更好地贯彻落实中央关于“房住不炒”的政策。