本报记者 吕占伟

“鹰城市场不缺公寓，缺的是蕴藏礼遇与私享的独立生活空间。XXX项目，建筑面积21-91平方米的洋房式小公馆……”最近，市区建设路中段街头的这类户外广告分外惹人注目，相关的广告宣传单在户外也是“撒得很欢”。

地产商力推的“小公寓”价值几何？ 专业人士为您“起底”

记者日前发现，上述项目采用企业微信公众号、户外广告展示和在街头雇用流动人员分发广告宣传页等方式，强力推介其“小公寓”户型。其宣称“小公寓”的优点有“梯户比低，层高约3.3米，比普通住宅层高出30厘米”“总价低，租售比相对较高”等。项目开发商的企业微信公众号中还透露：这种“小公寓”户型的每平方米单价比该项目其他稍大的户型要低1000多元。

“‘小公寓’投资的优势是买房成本低，多为精装修，配套完善，租金收益高；但‘小公寓’也有不少缺点，一定要根据自身情况谨慎购买，切勿盲目投资。”12月18日，我市地产界资深从业人士王先生告诉记者，“小公寓”持有成本高、增值潜力一般、流动性较差。“其实在中国的房地产法规里，并没有‘小公寓’这种说法，只有住宅和办公楼（写字楼）之分。所谓‘小公寓’，就是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权的土地，建了用来居住的房子。”

市场上为何有这么多公寓，为何有公寓盘不断上市？王先生说，这跟市场的“自动矫正机制”有关。“在城市规划学里，凡是新开发一个地段，一定要讲究配套齐全，比如住宅、医院、学校、商铺和写字楼等。写字楼和商铺尤其重要，因为它可以孵化出灵活的企业主体，促进就业和增加地方政府的税收，激活区域发展的活力。但是当写字楼建起后，城市的经济却并非总能‘跟上趟’，特别是对于三、四线城市来说，往往产业结构单一，经济活力不足；再加上电商经济对实体经济的冲击，造成写字楼空置率较高。”

“这种现象一线城市都屡见不鲜，更何况三、四线城市？开发商为了处理眼前棘手的存量房，就出招把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满足日常居住的设施，当成住宅售卖，打相关政策的擦边球。”

购买“小公寓”要谨慎 记住它与普通住宅的三点区别

王先生认为，投资或自住购买“小公寓”一定要谨慎，需要弄清楚它与普通住宅的区别：

一是土地属性及年限。普通公寓是住宅用地，使用年限一般为70年；商务公寓用地性质是商业用地，产权一般为40年，这类公寓即可用于居住，又能办公，在部分城市可注册公司；酒店式公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。而普通住宅是70年产权。

二是居住成本。居住型公寓的不动产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；商务公寓、酒店式公寓的不动产权属登记参照非住宅的有关规定办理，水电费按商用计算，费用更高；公寓的物业费也往往高于住宅。普通住宅的水电费均是按照民用计算，物业费也相对较低。

三是贷款方式及首付比例。公寓首付一般为50%，首付比例较高；公寓“不限购、不限贷”，不受首套房、二套房首付比例限制；公寓只能用商业贷款，公积金是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的；普通住宅根据首套房、二套房的不同有不同的首付比例，一般首套房首付比例30%，二套房40%。普通住宅可使用公积金贷款，不少城市受限购政策的影响，需要达到一定的标准才可以购买住宅产品。