□本报记者 吕占伟/文 张鹏/图

在如今的房地产市场中，随着可开发土地的逐渐减少和开发建造成本的日益增加，可节省建筑成本、提高地块容积率的高层住宅建筑成了市场开发的主流。其中，楼层和容积率介于高层和多层住宅之间的小高层住宅因兼取多层、高层之长，具有自身独特的优势，形成了较强的市场核心竞争力。

小高层住宅有何魅力？市区都有哪些刚开发和已建成的小高层住宅？购买小高层需要注意哪些方面？记者近期进行了采访。

小高层住宅4年前就颇受我市居民喜爱

早在4年前，我市就有一项调查表明，多层和小高层住宅是市区居民最受欢迎的住房类型。其中，小高层的“拥趸”在受调查者当中占到1/4，在5种受调查的住房类型中居于次席。

这份名为《平顶山市城市居民住房现状及需求调查分析》的调查报告作者是董亚琼，她当时是河南城建学院管理工程学院房地产专业专任教师，研究方向为城市经济与房地产市场。记者近日向该校了解到，2014年5月，董亚琼开展了此项问卷调查，调查对象是平顶山市老城区（主要是新华区、卫东区、湛河区）和新城区的城市居民，年龄集中在20-50岁，人员构成以中高学历、中低收入家庭、中青年普通职员为主，具有一定的住房有效购买力。

当时共发放调查问卷350份，其中回收有效问卷340份，有效问卷率97%。调查结果显示，在住房类型上，舒适度较高、公摊面积较少、价格相对适中的多层和小高层住宅是最受调查对象欢迎的，人数占比依次为37%、25%；其次是高层住宅，占比16%；选择超高层住宅和独栋、联排别墅的最少，占比均不到10%。

我市多个楼盘项目含小高层住宅

10月31日上午，记者在市区凌云路与长青路之间的一处在建楼盘工地看到，十几栋小高层住宅联排伫立，一部分已经封顶，一部分还在加盖中。记者观察到，这些住宅层高在11至14层之间。

根据附于楼体的购房咨询方式，记者致电该楼盘项目开发商了解到，这是该集团的在建楼盘项目，目前尚未开盘。项目共有12栋楼，均为小高层，每户公摊面积为18平方米左右，有几栋楼的1层建筑设计含小花园式庭院。

随后，记者在市区一矿路和北环路交叉口的一项目现场观察并了解到，楼盘都是层高11层的小高层，均为一梯两户设计。“9号楼，每户公摊面积15%，今年8月开的盘，现在已经封顶，计划明年下半年交房。目前9号楼的三室户型已经售完，10号楼最快今年底动工。”据该项目销售顾问透露，小高层由于公摊面积小，得房率（可供居民支配的面积与每户建筑面积之比）较高，所以很俏销。

记者近期通过走访和咨询我市一些口碑不错的房产平台还了解到，新华区的金玉花园，市区北部落凫山脚下的天安名郡，卫东区的华灿·光明城市、凯帝东郡，湛河区的万和世家·新里程、惠泽园、高煜阳光、常绿桃花源，新城区的佳田西湖岸、湖光明珠等建成小区或在建项目均有小高层建筑设计。

小高层多重优势彰显稀缺价值

“狭义上的小高层是指建筑层数在7-12层、有电梯的住宅。随着建筑市场的变化，广义上的小高层扩展到了18层以下（7层以上）的住宅。”我市房地产营销策划领域一位资深人士告诉记者，小高层融合了多层和高层的优点，将舒适性和经济性结合在一起，具有楼间距大、得房率高、通风好、采光条件好、建筑结构强度高等优点，可通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加，因此在房地产市场中很受欢迎。

“具体来讲，小高层住宅大多都是南北朝向的板楼，非特殊情况下采光通风效果会比塔楼形态的高层好；大多小高层都是一梯两户，而高层则多为两梯四户，相对来说小高层的居住环境更为安静一些；小高层的楼层总数不是特别高，一旦遇到紧急情况或停电，上下楼比高层住宅要方便得多。”

与高层比起来，小高层也有自身的不足。该资深人士认为，小高层因高度关系，视野不够开阔，噪声会相对大一些；一些小区电梯只有一部，如果电梯维护，就会给居民带来出行困扰。“由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。”

我市一著名房企的负责人则表示，现在城市可用于建房的土地越来越少，考虑到地块容积率，很多时候开发商只能选择建高层，剩下的一部分建筑面积，开发商会选择用类别墅产品来做平衡。类别墅产品在溢价上要高过小高层产品，开发商相应的利润也会更高一些，这使得小高层更显示出稀缺的价值。

买小高层要注意什么？楼层咋选？

我市某知名房企的资深销售顾问刘女士评价说，小高层住宅弥补了多层住宅低层潮湿、上下楼不便、视野狭窄的缺陷，居民可以享受到比多层居民更多的新鲜空气和开阔的视野；小高层住宅在通风、采光上均优于多层，相对多层住宅，拥有电梯的小高层无疑令生活更加轻松、快捷。

“在某些方面，小高层住宅比起花园洋房也毫不逊色。花园洋房一般在6层左右，一梯两户，通风、采光效果好，密度也很小，舒适度仅次于别墅，但价格昂贵，面积过大，一般购房者很难承受；而小高层兼具高层和洋房的优点，既经济实用又具有很强的居住舒适度。”

刘女士建议，购买小高层首先需要关注楼盘质量如何，楼盘是框架结构还是其他结构，勿选择如“前三门”地段的那种外挂通廊式板楼，其干扰性大，最好采用单元式。此外，关注水、天然气、暖气等配套设施，避免水压不大、燃气不足等现象。还要关注未来规划和周围环境如何，如周边是否会建高层，以免阻碍光线和观景。买小高层时的朝向是所有北方住宅都要面临的问题。如果是板式小高层，必须南北向设计；如果是东西向，采光性要受到一定影响。如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗，就可以更好地实现采光与通风。

跟多层、高层住宅一样，小高层住宅的购房者也很在意楼层。对此，刘女士分析说，1层在一些意外事故发生时是容易逃生的高度，与高楼层相比会降低危险系数，但1层也有劣势，比如，容易受污染、潮气、空气不佳，还有可能被盗；2层则是相对安全的位置，但是与1层有同等不足之处；3层对于普通的老式楼房来说属于舒适楼层，而且相对安全，但老式楼房没有电梯，如果遇到搬运大件物品则会很麻烦；4-7层如果没有电梯的话，对于家中有老人的居民来说比较麻烦，但就环境方面来说还是比较理想的，有害物质较少；8-11层一般树木达不到这个高度，光线无遮挡，采光效果比较好，视野较开阔，但最顶层较少有购房者选择。

此外，买小高层时还要看是联排式还是独幢式。一般来说，独幢式才能充分享受270度3个面的开扬舒适。还要看小高层群体是“小高层加高层”还是“小高层加多层”群体，后者更能显出小高层的尊贵。小高层是一梯两户、一梯三户还是一梯四户，这也很重要，建议选一梯两户，以便更好地实现南北对流，采光通风也好。

（楼市有风险，购房须谨慎）