□本报记者 焦曙光

上期本栏目推出了关于投资商铺如何选择的报道后，不少市民纷纷打来电话讲述自己多年前购买商铺血本无归的经历。还有一些人在购买商铺时，开发商承诺帮助出租管理，保障收益，但却在交钱一两年后，翻脸不予兑现。如何在投资商铺时规避这些陷阱呢？记者采访了相关专业人士。

产权式商铺易产生纠纷

据专业人士介绍，在商业地产开发销售模式中，产权式商铺是主要类型之一。目前，产权式商铺开发商绝大多数是从住宅开发商转变过来的，这部分开发商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。因此，为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。而且，大部分产权式商铺开发商采取“出售后返租”，并承诺“高回报率”“若干年后回购”等。越来越多的市民选择投资产权式商铺，正是为所谓的“高回报率”所诱惑，但结果往往是纠纷频发。

产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理？专业人士表示，投资商铺的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。据了解，产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在“泡沫”成分。当前国内零售业平均利润仅为2%，而多数产权式商铺会承诺6%-8%的年回报率，这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。

“售后包租”是噱头

据专业人士透露，所谓的“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的“售后包租”收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预先提出来了。

此外，“先售后租”也并非像开发商承诺的那样是“绝对的零风险”。专业人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到投资者那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，就意味着商铺的价值也开始大打折扣。

投资产权式商铺如何规避风险

据介绍，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是虚拟产权式商铺，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，投资者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主，而事实也证明，这种商铺纠纷频发。

另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等9大要素，是每一个明智的投资者在进行投资时都应该考虑的。

因此，记者在咨询律师时，他们都建议投资者要理性评估自己的支付能力。合理的负债是可以理解的，但是不顾自己的收益能力和支付能力，将大量的支付寄托于可能的收益上，是十分危险的。另外，最好不要购买没有交付使用的商业物业。国家已经重点整顿商业性投资，严格控制对商业用途的地产的金融支持，包括个贷支持。所以，一旦开发商资金链断裂，造成楼房烂尾，将会产生更严重的损失。如果购买竣工后的商业物业，应尽可能在签订买卖合同的同时，详细签订经营合同，明确约定开发商或商业运营商的责任，以维护自己的利益。