□本报记者 焦曙光

近日，市民刘女士反映，自从她住进市区光明路南段一小区后，小区内一些被私改为商用的房子里，总传出各种各样声音，让她难得清静，十分影响她的生活。刘女士反映的情况并非个例，在许多小区都存在大量的“住改商”情况。对此，记者走访了市区的一些小区和市民。

小区越来越不单纯

住宅楼里办起了托管中心，每天楼道里多了一群孩子进进出出；楼上楼下或隔壁邻居家，要么变成了麻将馆，要么变成了餐厅，业主们对安保多了几分担心。因“住改商”后引发的扰民、环保等问题越来越受到业主的关注。

麻将声、高跟鞋踩踏声、喊叫声……刘女士说，周六周日都难得睡个好觉。原来，她所住的楼里，有几套房出租给了商家，有开小儿运动馆的、有做美容护理的，还有从早到晚打麻将的，因此人来人往比较嘈杂。

刘女士说：“人家的房子租出去了，这也是人家的权利，但是本来能安安静静居住的小区，出现越来越多的商家，这也很扰民啊。”

记者走访了市区的多个小区，发现这一现象十分普遍。在市区园林路上的园林小区，不少辅导班、美容院隐身在小区中。该小区的业主反映：“还有些是办公司的，经常看到有人进进出出，不清楚是做什么的。”在市区新华路南段的南苑小区里，有教画画的、开美容店、教瑜伽的等。大家表示对这一现象已司空见惯，除非有些商户特别吵闹，才会比较烦躁。

越来越多的经营性场所栖身在住宅小区内，已成为普遍现象。记者在采访中了解到，之所以有越来越多的公司选择在住宅楼里办公，原因很简单：住宅楼的售价、租金（包括物业费和停车费等）都远低于写字楼，经营者可以节约成本。而对于房屋所有者来说，也愿意将房屋租给公司。因为，租给公司的租金往往要高于一般租户。

然而，业主们认为，公司在住宅楼里办公，损害了业主们的利益。比如，一位市民反映，她住的楼里开了一家美容保健按摩中心，每天都有各色人等来来往往，楼下的安全防盗门先是三天两头出问题，后来干脆24小时敞开着，形同虚设。

最担心安全隐患增加

不少市民反映，他们最担心的是，这些作商用的住宅，为了方便经营，私自改变房屋结构等，可能会有安全隐患。

据了解，一些业主为了牟利，把一楼住宅改为商用后，为了便于经营，有的人未经任何部门允许就在阳台上开门；装饰、装修中不少人为了美观、舒适和扩大使用面积，对房屋的墙体私自拆除，有的甚至拆除部分承重墙。不少业主认为，在阳台开小门用于经营，影响建筑的美观，也对房屋的安全构成威胁。

另外，由于隐蔽性较强，工商、税务、环保、食安等部门在日常巡查过程中监管难度较大，交叉管理在一定程度上增加了治理难度。住宅小区进行经营行为，导致外来人员出入剧增，占用车位、绿地、楼道等公共资源，导致电梯等设施老化、损毁频繁，小区治安、消防等隐患增加。在住宅小区进行餐饮娱乐、洗浴美容等经营行为，给小区带来了噪声、废弃物等污染问题。

“住改商”需经全楼业主同意

“住改商”能随意改吗？对此，记者采访了法律界人士。

据介绍，根据我国《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意，即全楼业主同意。

记者在该司法解释中看到，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

什么是有利害关系的业主呢？据律师解释，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果有利害关系的业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难。司法解释将“有利害关系的业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作。

也就是说，过去，大多数的意见认为，对于“住改商”只需征得大部分的近邻同意即可。最高人民法院的司法解释明确规定了有利害关系的业主的最小范围，即整栋楼的业主。这意味着，只要有1名有利害关系的业主向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

住户私自改变房屋结构也是一种违法行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，违反规定破坏改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为也属于《中华人民共和国物权法》第八十三条规定的损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向人民法院提起诉讼。

有关部门也提醒广大市民，“住改商”不是想改就能改，所以不要贪图一点小利就无视小区其他业主的利益和诉求。小区业主遇到违规扰民的“住改商”也可以向有关部门反映或通过法律诉讼维护自己的权益。