□本报记者 焦曙光

近日，市民王先生、刘先生、金女士等人来电咨询称他们是卫东区某小区的业主，5年前他们陆续在这个小区购买了商品房，现在已入住超过5年了，房产证一直无法办理。他们觉得，开发商违约了，但应该如何主张违约金呢？

开发商超规划无法办证

合同约定违约金过低

据了解，因为开发商在开发小区时有超规划建设，导致房产证一直无法办理。现在这几位业主想和开发商打官司，但购房合同上却显示“自交房之日起90日内出卖人为买受人办理出独立产权证，如因出卖人原因逾期办理产权证的，出卖人赔偿买受人总房价款万分之一的违约金”。

看到购房合同上的约定，市民王先生、刘先生、金女士心中没了底，如果按照购房合同的约定，开发商只要每套房赔几十元钱的违约金就没责任了，自己就太亏了，而如果不按合同中对违约金的约定，又该如何维权？希望本报及律师能给以解答。

带着市民王先生、刘先生、金女士的疑问，记者咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师。马律师解释说，这是开发商在销售商品房时常用的一个降低出卖人风险的合同条款。如果双方的约定是合理的，人民法院在审理的过程中一般会按照双方的约定裁决出卖人应当承担相应的违约责任。但违约责任约定过低于合理范围的话，买受人也不是没有办法。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”

可以看到，在这个合同中，违约金的约定明显过低，对出卖人几乎没有制约力，也无法对买受人合法权益实现真正的保护，该合同条款的约定几乎将风险全部推到了买受人一边。因此，王先生、刘先生、金女士如果通过诉讼程序解决双方争议的话，可以依据上述法律规定，请求人民法院对违约金按照实际损失额进行合理调整。

实际损失若不明

有法律依据可参考

对于逾期办理房产证导致王先生、刘先生、金女士的实际损失额问题，在双方当事人均没有充分证据予以证明、难以确定的情况下，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

最后，马律师对记者解释说，根据上述法律规定，王先生、刘先生、金女士的实际损失额难以确定的话，可以请求人民法院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。