□本报记者 焦曙光

存了多年的钱，好不容易买了一套房，却迟迟不能正常签约。等了几个月才知道，自己买的房竟然被法院查封了！近日，市民石先生气愤不已地向本报反映此事。

不小心买了“问题”房

据介绍，石先生在今年3月购买了位于湛南新城的一小区房子，当时他去看房时，得知此房已五证齐全，而且早已封顶，入住指日可待，正逢该项目开盘，价格优惠，他当即决定买下二楼的一套房子。当时销售人员称，5月底就可以实现交房，所以石先生付了20多万元的首付，与项目方签订了购房意向书。随后他就一直等着通知签正式的商品房买卖合同，然而左等右等，一直等不到通知办理相关手续。他多次前往售楼处了解相关情况，销售人员称，手续办理得比较慢，需要再等一等。又过了一两个月，他又去询问，才得知他买的这套房被法院查封了，因为开发商拖欠别人债务，双方产生了官司纠纷，开发商有十多套房被证据保全查封了，无法进行交易。

听到这一消息，石先生十分生气。如果房子存在纠纷，开发商应如实相告，不应该再将房子出售。而现在无法办理正式合同，这让石先生难以合法取得房子的所有权。他查看了一下双方签订的购房意向书，没有任何条款约束开发商违约行为。石先生说：“都说买房时一定要看房子五证是否齐全，我当时一看五证齐全就很放心，却没有核查这是不是‘问题’房，真是坑人啊！”

“不论是在销售前还是在销售后，此房被查封，开发商都应该承担责任。这有问题的房，他们怎么能若无其事地销售，还一直以其他理由推托说手续不能办理，太不诚信了。”石先生说，他想知道有什么办法能让房子继续交易。如果交易不成，他应该怎么办？

买到被查封的房应该怎么办

对于石先生提出的问题，记者咨询了有关法律界人士。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

也就是说，只要买房者同时符合三个条件，分别是已经支付全部价款、已实际占有、没有过错，那么即使买到查封房，只要向法院提出异议，并作出说明，法院就会将房子解封。

但是，如果房子在另案中被人民法院依法保全查封，那就要分两种情况进行讨论：

第一种，当房屋买卖合同的成立在保全查封之前，买房者可以依据《民事诉讼法》的规定提出异议，异议成立的，对查封予以解除，异议不成立的，予以驳回。

第二种，当房屋买卖合同的成立在保全查封之后，买卖双方的行为均属于违法行为，除买卖合同无效之外，其行为还可能受到法律的制裁，因为司法查封拥有绝对法律效力，在查封期间是绝对不允许处分和流通的。

从石先生的遭遇看，首先要弄清楚该房是在与开发商签合同前还是签合同后被查封的，否则可能面临合同无效、购房手续无法履行、买房款无法追回的情况。因为，开发商存在查封问题，说明其债务纠纷较多，其已付的款项可能就要不回来了。

买了查封房需要注意什么

据介绍，买到了查封房，可以通过以下方式解决：询问对方能否自行解除查封，这时千万不要使用自己已付的首付款去解封。另外，可以和查封申请人协商沟通，是否可以解除查封或改查封对方的其他财产。如果房子出售方无力解除查封且查封申请人不同意解封等，则买卖双方协商解约或诉讼解约，买房者可以追究卖方的违约责任。有些房即使被查封也是可以交易的，但前提是必须取得查封该房产的国家机关同意，因为只有当国家机关同意并解封房产，买房者才能真正拥有这套房。

有关人士建议，对于买房者来说，买房前，一定要记住核实房屋产权及状态，以免日后发生纠纷。在二手房交易中，随着不动产融资日渐活跃，因业主资金链断裂导致房子被查封冻结的情况也越来越多，而这些业主大多已经资不抵债，在收到大额定金或首付之后用于还债或卷款的概率都比较大，因此不建议买房者支付大额的定金。