□本报记者 焦曙光

七八年前付钱订购了一套房，结果别人都住上了，她却一直拿不到钥匙，为什么呢？近日，市民张女士向本栏目反映，由于开发商的原因她一直无法办理买房贷款，开发商又不同意她分期支付，导致她不能入住。

据介绍，2009年9月，张女士在市区湛南路与光明路交叉口西一小区买了一套商品房，当时双方签订了一个《诚意金协议书》。协议书中明确约定自己购买该小区一套商品房具体位置、面积、总金额、付款方式等事项，并约定先支付一部分首付款，余款办理按揭贷款。

然而多年过去了，现在该项目已经全部建成，而且大部分业主都已经入住，但是由于开发商的原因，自己所买的商品房一直无法办理按揭贷款手续。因为无法办理按揭，开发商也不给自己交付房子，而自己也没有能力一次性支付全部买房款，现在想咨询一下当时双方签订的《诚意金协议书》是否合法，由于开发商的原因无法办理按揭手续自己应该怎么办？

针对张女士的问题，记者咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师。马文峰律师表示，首先，张女士说的诚意金是业主在买房时经常遇到的一种开发商常用的收费方式。所谓诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的一种叫法。在房产中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，但法律上并没有诚意金之说，而且诚意金也不是法律意义上的违约金、定金、订金。

根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受买房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因张女士签订的协议书具备上述法律规定的名称、金额、付款方式、面积、具体位置、商品房基本状况等商品房买卖合同的主要内容，而且开发商也根据双方协议收受了买房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。

如果是由于开发商的原因而导致无法办理按揭手续的话，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的买房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，根据上述法律规定，如果是由于开发商手续不齐全或银行认为开发商缺乏保证能力等开发商的原因造成无法进行按揭贷款的，张女士可以要求解除买房合同，同时要求开发商赔偿损失。

另外，如果是由于不可归责于开发商和买房者双方的原因，最终导致按揭贷款无法办理的，张女士也可以要求解除合同、退还买房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，买房者也可以按法律规定要求解除合同，退还首付款。

马律师建议，本案中的买卖双方也可以以务实的态度共同协商，鉴于张女士暂无能力一次性支付全额买房款，双方也可以约定新的协议，约定适当比例的违约金和一定的额度的利息，由张女士分期支付买房款。