□本报记者 焦曙光

市民张某与刘某签订了一份房屋买卖合同，约定张某将其所有的一套房屋出售给刘某，房屋价格为100万元。然而在刘某付了50万元房款后，张某却将房子卖给了另一人。一房两卖是二手房交易过程中常见的恶意违约行为。就如何提高购房者的分辨能力，防止上当受骗，记者专门采访了河南大乘律师事务所的马文峰律师。

张某为何一房两卖呢？据了解，合同签订后，刘某向张某先支付了50万元，余款50万元在房屋过户后一次性付清。因房价上涨，张某却未按合同约定向刘某移交房屋。张某又与陈某签订了一份合同，将上述房屋以120万元的价格出售给陈某。合同签订后，陈某向张某一次性付清了购房款120万元，张某当即向陈某移交了该房屋，并办理了权属变更登记手续。

马律师表示，本案即属于典型的一房两卖案件，卖房者违约进行一房两卖的最大动机是因为房价的变动，逐利思想造成见利忘义，从而为追求更高利益而故意违约。

据介绍，一房两卖是指卖方将同一房屋先后出卖给不同的买方的违约行为。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。对于不动产来说，登记是法定的物权变动形式。本案中张某与刘某签订房屋买卖合同后未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权因未登记而未发生变动，其所有权仍为张某所有，张某从法律意义上有权再次向陈某出卖该房屋，与陈某签订的房屋买卖合同亦不应当认定为效力待定或无效合同，两份房屋买卖合同均属于有效的房屋买卖合同。

一房两卖甚至一房多卖是房屋买卖交易中卖方最恶劣的违约行为，它非常有可能导致买方钱房两空，并进而造成严重的社会不良后果，甚至形成恶性刑事案件。房价变动越频繁，一房两卖的情况就越有加剧的趋势，在利益的面前，卖方非常容易冲破道德的约束。因法律上并无明确的强制性违约规定，导致卖方的违约成本过低，因此，有必要以一定的方式制约卖方的违约行为。

为防范一房两卖，马律师建议用以下方法可以进行防范。

第一种方法：惩罚性违约金。借鉴北京市建委和工商局的《北京市存量房屋买卖合同》示范合同文本第八条规定：“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照约定利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”该条款参考了最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条一倍赔偿的规定，因此该合同文本中第八条是一条极具威慑力的条款，极大地增加了违约者的违约成本。

我国合同法领域一直缺乏惩罚性违约金，对违约造成的损失，赔偿原则一般是填平损失原则，对于惩罚性违约金的规定是少之又少，不能不说是一种遗憾。作为地方政府的示范性合同文本规定了一倍的违约金，确实是一种突破。面对如此高额的违约金——已付房价款的一倍，而不是定金的一倍，应当足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。买方在起草购房合同时不妨加上此条款。但这种方法适用范围有限，只适用于特殊情况，作为买方来说，尽快过户才是正道。

第二种方法：第三方资金监管。我市房地产管理局于2012年5月2日正式实行存量房（二手房）交易结算资金监管业务，同时在新城区市行政审批服务中心三楼设立了受理窗口，这是我市推出的二手房交易资金监管新举措。以前买卖二手房时，买方担心房款付清了，卖方卷钱跑了；卖方则担心过户后，房款迟迟不到位。现在房管部门实行了“二手房交易结算资金监管”免费服务，与网上购物时的“支付宝”类似，由交易保证机构代收买方当事人应付的交易资金，并在交易完成后按照约定向卖方当事人代付应得交易资金，这样保证了双方“钱证两清”有效地化解了“买方不敢先付款，卖方不愿先过户”的矛盾，降低了一房两卖的风险。