“说是70年产权，看到购房合同时才发现，2009年就已经拿到土地使用证了，到现在已经七八年了，等我住上的时候，10年都过去了。”近日，有市民咨询称，由于选房时许多细节没有特别在意，事后感觉很后悔，尤其像土地使用年限，往往误以为是从自己买房时算起的，但事实并不是这样的。对此，选房时有哪些注意细节和技巧，记者走访多家楼盘的销售人员，为大家一一盘点。

□本报记者 焦曙光

买房注意看 “土地使用年限”

许多人买房只关心价格、位置、基础设施等，很少关心土地的使用年限。在现实生活中，没有一家开发商会向客户明确说明他们出售的只是一定年限的房产使用权限，对于到期后如何却闭口不言。

市区建设路中段一楼盘销售负责人表示，该楼盘从拿地到动工仅用了三个多月，因此不存在土地使用年限缩水的问题，但是市场上有很多楼盘开发期过长，有的甚至七八年还未建好，这就难免出现问题。

据了解，房屋开发商获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品房从开发到销售的周期一般在1至3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商的开发时间而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产产权期限严重缩水”的问题。

在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在房屋买卖过程中提前关注土地使用权年限的问题，不要买亏了。

不只问建筑面积，还要问公摊面积

在售楼处询问房屋面积时，很多人的问法直截了当：房子有多大？而懂行的人则会问房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积？建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积则不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就越大，得房率越高。

据介绍，一般多层的得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊面积如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会变狭窄。 一般来说，高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18—0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11—0.16之间。

另外，以下这些面积是不计入商品房公用面积的：作为人防工程的地下室；高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永远性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。

配套规划要去实地核实

购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划。销售人员往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有轻轨经过、有商圈崛起、会修高架桥、建湿地公园等。这时候就需要购房者实地查看销售人员所言是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现”等问题。

对于一些现有配套，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，走几步路就到了，那么一定要实地去走走，看是不是真的很近，一一去核实，还要问问周围居民的实际住房感受。

别只看户型图，还要看平面图和规划图

人们买房一般只看房子的户型图和沙盘。大部分售楼中心的沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等，要知道虽然沙盘是按照一定比例做的，但是难免有夸张的成分。因此，沙盘只能够作为了解大概位置的参考，不能完全相信，内行人要看就看楼栋分布图、楼层总平面设计图和设计规划图。通过楼栋分布图和楼层总平面设计图可以看到楼栋之间的距离、楼道的空间大小，这在很大程度上决定了日后的居住体验。在规划图上你可以清晰地看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，这些布局在房屋建造时更改的可能性很小，能够为你挑选楼栋和楼层提供参考。