□本报记者 焦曙光

新华区的王先生来电咨询，他准备购买位于卫东区湛河堤附近一处高层的二手房，但该二手房没有房产证。王先生了解情况后得知，该幢高层原规划的是20多层，现在超规划建到了30多层，因为超规划建设，房产证一直没有办下来，现在王先生想了解一下没有房产证的房屋能不能买卖，房屋没有房产证会有什么风险？

没有房产证的房屋能不能买卖？

记者就王先生的疑问咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师，马律师表示，首先，王先生问的没有房产证的房屋能不能买卖的问题。根据我国《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产，不得转让：“（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”从上述规定第六项来看，未依法登记领取权属证书的不动产是禁止交易的。但现实中没有房产证的房屋确实存在着大量交易的情况，不过这种交易是不规范的，是有很大风险的。虽然法院在审理该类纠纷时也一般认为该条款是管理性条款，违反该条款的，并不一定导致合同无效，实践中也审理并判决支持了很多的例外情形。但按照该法律规定无产权证的房屋确实是不允许购买的，因为在无产权的基础上建立的购房合同往往是无效合同，买方的权利难以得到有效保障。虽然网上有一些指导无产权证房屋交易签约的方法，告知买方应该在购房合同中如何注意相关细节，但是如果交易本身就被法律所禁止的话，那么无论如何签订合同也难以保障双方利益，买方也仍然无法得到产权证，无法最终完成购房交易。同时，当买卖双方出现纠纷，需要通过法律途径进行解决时，无产权证房屋交易的危险性就会更加明显地体现出来，如无例外情形，房屋交易合同往往就会被人民法院判决无效。所以，购买无产权证房屋的风险极高。

没有房产证有什么风险

就王先生没有房产证有什么风险的问题。马律师说，根据我国法律规定，房屋所有权证是证明房屋所有权的法定凭证，是确认房屋权利人的重要依据，是公民保护私有合法财产的重要依据。从《物权法》及其他相关法律法规来看，只有取得了房屋所有权证明，一个完整的房屋买卖过程才算完成，购房者才算取得了完整的产权，才能从真正的意义上实现对房屋占有、使用、收益、处分这四项权能。没有房产证，购房者将可能面临下列风险：

一、不能买卖、赠予、继承、分家析产、转让等。进行上述法律行为，我国法律一般都会规定当事人必须拥有完整的产权，权利人一致书面同意等硬性规定，而没有房产证，即使进行了上述行为，也可能会因为违反国家法律的强制性规定而被宣告无效。而且一旦宣布无效，法律往往对非法的法律关系不予保护，损失将难以通过法律的途径追回。

二、拆迁时权利难以保证。如所购房屋是违法开发，则政府就有强制拆除的权力，也就是说这样的房屋存在依法强制拆除的可能，而一旦强制拆除，非法建筑是无法得到相应赔偿的。

三、扩建、改建时难以得到批准。房屋在使用过程中如需改建或扩建，必须到相关的行政机关办理手续，但没有房产证的房屋将无法办理相关手续，改建、扩建的部分自然也会变成违章建筑，权利无法保障。

四、无法办理他项权利登记。他项权利主要是指抵押权、典权、地役权等。按照法律的规定，房产抵押时进行登记的唯一凭证就是房产所有权证，其他的相关登记也有相同的规定。可见，没有房产证，将无法办理他项权利登记，房屋的权能将受到很大限制。

五、土地使用期限届满时将无法续期。我国现行法律规定，住宅用地使用期限为七十年，到期后自动续期，而没有房产证的房屋到期后将无法自动续期。

六、在所购房产存在纠纷的情况下，购房人将难以举证。房产证是房屋合法的法定证明，如遇诉讼，当事人可以用房产证证明自己的合法权利，而没有该证明，购房人将难以证明自己的合法权利，即使已经入住，也同样面临退房的危险，尤其是不动产已可善意取得的今天，这种情况发生的可能性已大大增加。

七、交易价格将大大下降。从房地产法律规定来看，没有房产证的房屋是禁止交易的，但现实中这种交易还是大量存在的，交易时有房产证的房屋和没房产证的房屋价格是有巨大区别的。

八、户籍难以迁入。没有房产证，房屋的权属不明确，在办理户籍迁入时公安机关难以确定房屋权利归属，迁入户籍会有较大麻烦。

九、加大未来风险。有些当事人是因为过户的费用高而暂时不过户，实际这种方法是不可取的，因为如果卖房人突然去世，卖方的法定继承人就会形成法定继承关系，不仅办理房产证时难度增大，万一对方继承人反悔，可能就会形成诉讼。

十、风险留给下一代。房屋作为我国公民的主要财产形式，在所有人死亡后将会产生继承问题，而没有房产证的房屋下一代继承时将会发生巨大的困难，数十年后，可能很多当事人都已不在人世，子女如果诉讼解决房产问题将会难上加难。

最后，马律师表示，现实中有些购房者因为种种原因没有，甚至不愿意办理房产证，殊不知这是有极大风险的。市民购买房屋后应及时办理房屋产权登记，长期不进行房产权属登记，将使房屋权利一直处于悬而未决的状态，各项权利将无法保证，一旦引起纠纷，将会给您的生活带来巨大麻烦。马律师提醒进行二手房交易的市民：房屋交易时房产证应尽快办理过户，切不可为贪图省一点税费而迟迟不办理。