5月18日，位于上海浦东新区的周浦纯住宅地块迎来出让竞拍，最终保利战胜了另外36个竞争对手，以54.5亿元竞得该地块，这意味着该项目保本售价将高达每平方米7.9万元，再度刷新了上周泗泾每平方米6万元的保本价地王纪录。

目前，周浦周边房价仅为每平方米4万元左右，这一“面粉比面包贵”的价格让人们想问一个问题：开发商“不计成本”拿地究竟是为了什么？

■追访

住宅面积的15% 须开发商自持

出让文件公告显示：该地块位于浦东新区周浦镇西社区，出让面积为69433.1平方米，容积率1.8，起始价13.77亿元。此外，建筑限高50米，绿地率为不小于35%。

这一地块的竞拍条件异常苛刻。如地块规定住宅套数不低于1042套，需配建5%的保障性住房，按规定无偿移交给住房保障机构或者公共租赁住房运营机构，全装修住宅面积应占总住宅面积的30%以上（不包含保障性住房等），保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100%。此外，中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

值得注意的是，本次拍卖地块中仅80%面积为可售商品住宅，另5%面积做保障房用途、15%面积须整体永久持有做收租公寓之用。地块出让条件规定：“该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”

15%的房源需要企业自持对于上海住宅项目来说是史无前例的，这意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，因此开发存在相当大的难度。

■分析

地产企业为何 集体疯狂拿地？

近日，一、二线城市地王频出，开发商“不计成本”豪赌明天。然而，从各地产企业发布的年报来看，这些拿到“地王”的房企，往往都是不惜透支半年以上的营收甚至负债累累参与豪赌。比如上周以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。地产企业为何陷入了集体疯狂？

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求部分住宅面积“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此房企要尽可能早地去拿一些地块。

也有业内人士认为，单纯从房价的角度看，开发商确实都疯狂了。但开发商豪赌的可能不只是房价，还有货币贬值的风险以及通胀。有很多机构主动找开发商提供贷款，且贷款利率极低。房企现在不缺钱，缺的是项目。

房地产成为资金的“避风港”。仲量联行的一项调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。

另外，有业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的惯用手段。

■预期

未来好多年的 上涨空间被消化？

那么，中国房地产市场到底有没有泡沫？融创中国董事长孙宏斌本月16日在新闻发布会上警告地价泡沫严重：当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

一位开发商人士表示，如果土地市场泡沫破灭，房地产市场将迎来大洗牌，那些参与竞拍的企业当中可能很多就不会存在了。

土地市场“疯狂盛宴”的背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

■统计

部分二线城市上月房价涨势已超一线

强势了一年多的深圳房价开始显现松动迹象，4月份深圳二手房价格罕见出现环比下滑。有迹象显示，全国房价的领涨梯队已经由一线城市转向二线城市。国家统计局5月19日发布了4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，显示一线城市的房价涨幅已经较3月份有所放缓，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅和二手住宅价格比上月的涨幅均收窄，而部分二线城市房价涨势已超过一线城市，如合肥、厦门上月的新建住宅都比3月份上涨了5%以上。

4月份房价总体继续上涨

从统计数据来看，4月份国内房价比3月份继续上涨，上涨城市个数也继续增加，但城市间涨势出现新变化，即一线城市涨幅放缓，二、三线城市涨幅扩大。

深圳二手房价登跌幅榜首

数据显示，上月深圳二手房价格比3月份下滑了0.4%，这也是深圳房价近一年来的首度下跌，而此前深圳二手房价格是一路上涨，至今同比涨幅仍高达56.1%。而且有意思的是，尽管深圳上月的二手房价格跌幅并不算大，但在全国房价一片上涨声中，深圳二手房竟在全国70个大中城市中成为了跌幅榜冠军——上月这70个城市中仅有10个城市二手房价格下跌，其他城市跌幅都在0.3%以内，唯独深圳达到了0.4%。之前一路领涨全国的深圳房价如今竟成为跌幅榜首位！

在二线城市中，合肥和厦门成为领跑全国房价的新生力量。记者了解到，其实合肥的房价从今年2月份就已经突然起飞。今年2月，合肥房价突然发力，当月新建商品住宅价格比1月份上涨了2.3%，涨幅仅次于深圳、上海，与北京持平，比广州涨幅还高。而从二手房价格来看，当月合肥环比涨幅更是达到6.7%，位居全国第一。

另外值得注意的是，在一、二线城市房价继续上涨的同时，之前房价处于尴尬地位的三线城市也有转暖迹象。上个月国内三线城市房价同比综合平均已由降转升开始上涨。

（北青）