5月1日起，“营改增”试点全面扩容到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。房地产业及与其相关的建筑业，税率由营业税时的5%和3%提升到增值税的11%。税率变动和征收方式变化，会怎么影响楼市呢？

“营改增”能否影响鹰城房价？

3月24日，财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》做出明确规定，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这意味着，二手房交易“营改增”完全平移现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不仅不会带来税负增加，事实上，还会少交一部分。需要注意的是，买房签订合同时需要注意含税价。

近段时间，房产大厅频频上演的“排队”大戏，似乎预示着平顶山二手房市场的回暖。咨询人数也成倍增长，其中询问的问题不乏与“营改增”有关。

在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括“营改增”在内，对提振行业信心都有着积极作用，都会不同程度上刺激买方市场的需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。近期二手房成交量、成交额的上涨很大程度都是对刚需和改善性需求的消化，加之之前楼市利好和传统旺季的三四月份，所以要客观看待此次上涨行情。

有业内专家表示，“营改增”不会对一二手楼市价格造成显著冲击，这是因为税收变化对房地产企业利润产生影响，但并不会直接影响房价，而房价本质上是由供求关系决定的。

“营改增”助力住房供应新模式

“营改增”全面推开进入倒计时。房地产行业“营改增”的实施备受行业内关注。预计，“营改增”后房地产全行业税负将下降620亿元，行业净利润增加460亿元。“营改增”除推动平顶市的房地产投资外，将有可能为开发商在高库存情况下创造降价和去库存空间。在利润率受到挤压的情况下，大部分开发商将受益“营改增”，毛利率降低、房地产开发业务占比越大的公司享受的减税幅度越大。

业内人士表示，政策实行后，将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，长期来看对房地产投资有拉动作用。

高端项目获益多

“营改增”相关规定显示，房地产开发企业销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，税率为11%。

市场人士认为，土地成本能否抵扣是“营改增”实施后对开发商影响的关键。平安证券分析师王琳表示，房地产行业的成本主要由土地、建安和财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等金融服务业进行“营改增”后才能取得发票。如果土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前的5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开发商税收成本，由5.5%下降至3.78%。

广发证券测算，在土地成本可以先被扣除及建安成本进项税可以抵扣的情况下，在给定建安成本后，土地成本越低，也就是毛利率越高的项目，“营改增”后获益越小；土地成本越高，也就是毛利率越低的项目，“营改增”之后获益程度会更大一些。

专家表示，“营改增”将助推规模化、专业化租赁经营和“租购并举”的住房供应新模式。在内部经营管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。

对二手房交易影响中性

从税率角度看，此次“营改增”不改变交易税税率。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满2年的住房，增值税是售价的5%；对于2年以上的住房，免征增值税。

银河证券房地产行业分析师李军称，从税率上看，“营改增”前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，但有利于降低二手房流通成本。

国家税务总局副局长汪康表示，个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定，过去二手房营业税的征收政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%，但税收负担实际是减轻了。

商业地产将迎小阳春

据“营改增”相关规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者取得的不动产在建工程，其进项税应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣。第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。这意味着对于那些缺乏进项税额的产业，可以通过购入商业地产特别是写字楼来增加自身的可抵扣进项税额，从而间接促进商业地产的销售。

因此说，“营改增”政策将刺激企业投资，利好商业地产、产业地产去库存，政策也望刺激购置办公楼，改善办公条件，有助于去化写字楼库存。同时，有助于降低企业运营成本。将购置不动产的成本进行抵扣，可以降低现有企业的不动产持有成本，减少企业运营费用。

业内人士普遍认为，“营改增”对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此“营改增”利好商业地产。

减税不是最终目的

增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。增值税最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。

事实上，“营改增”并非简单地针对房地产开发企业，而是涉及全行业链条的一项重大变革。虽然从宏观角度来讲“营改增”是一项减税政策，可避免房地产服务企业与上游企业之间的重复征收，但是单纯从地产行业来讲，链条内的参与者在规模、性质、规范性等方面个体差异较大。

一般来说，房地产开发的产业链上参与方有开发商、总包企业、部品供应商、原材料供应商等，需要深入剖析整个系统的抵扣链条和影响因素，才能弄清“营改增”对行业产生的系统性影响。当然从长远看，“营改增”将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑产业现代化快速发展、企业优化内部管理和控制，加快转型升级。 （张秀秀）