岁末的楼市蒸腾出冬日阳光的丝丝温暖意，几个月以来,各大房地产商想尽策略吸引大众眼球，用最响亮的实惠将更多的购房者拉拢到自己的招牌下。

楼盘之间向来战火纷飞，今年“银十”量价齐跌、草率收尾，更是将年底的竞争推入到白热化阶段。年关将至，为了在战场上斩落对手，开发商之间也展开了“贴身肉搏”。对购房者来说，正是坐收渔翁之利的好时机。

与往年不同，今年的“双十一”“双十二”不再是电商的天下，房企也加入到营销战中。刚刚走过“双十一”，钱包的元气恢复了一点，马上“双十二”又来势汹汹。不过话说回来，“双十二”不止是花钱的代名词，也是省钱的代名词，正是购房省钱的好时节。

开发商年终冲量倒计时

今年前10个月，全市商品房上市量同比有所增长，全市商品房上市22214套、261.31万平方米，同比分别增长11.0%和14.8%。1-10月份，全市商品房共销售17246套、195.34万平方米，同比分别增长6.2%和8.4%，虽然全市商品房销量同比有所增长，但市区县区冷热不均，市区销售10347套、109.56万平方米，同比分别减少11.5%和10.6%；县域销售6899套、85.78万平方米，同比分别增长51.8%和48.8%。而开发商眼中的营销旺季“金九银十”，却以“9月高销、10月低走”这一虎头蛇尾的姿态完结，让不少开发商愁坏了头。

11月的鹰城楼市在降息降准、公积金等救市政策的推动下，逐渐回暖的基调已较为确定，在2015年的最后一个月里，在年终大促“双十二”的协助下，一波翘尾行情或许能在这个寒冬，给房企的年终业绩添上浓墨重彩的一笔。

作为2015年的最后一个“黄金销售期”，不仅是房企的年终目标兑现月，更是购房者的“抄底月”。对于楼市而言，“双十二”优惠力度不逊于“光棍节”，各家开发商也是铆足了劲头，使出浑身解数，种种大优惠促销纷纷来袭，使得这个十二月一点也不冷，作为年底大礼，有的开发商竟然在派发宣传单上“贴钱”，以此来吸引客户。有的开发商打折下狠手，全能刚需房直降房款。临近年底，各大开发商纷纷寻求最后“大冲刺”，将优惠进行到底！

某房地产研究院院长表示，今年楼市将会出现暖冬与翘尾行情，一方面是由于开发商采取高速周转的市场策略，快速回笼资金；另一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，房企开始冲量。从需求面的角度来看 ，市场销售回暖迹象的出现是刚需旺盛所致。据一位开发商透露，正值年末最后一波大型活动阶段，“双十二”将延续“双十一”的全年最低价。一位销售人员表示：“大家都在抢业绩，‘双十一’和‘双十二’都是冲刺业绩最好的时机，也是全年打折力度最大的，消费者在这个时候下单非常划算。”

刚需依然唱主角

不管整个房地产市场如何变化莫测，但从各个楼盘的销售情况来看，刚需产品仍然占据房产市场的重要份额，刚需群体仍然是楼市的主角，从市场上楼盘的供应量来看，70~90平方米的中小户型走量相对要快一些，这些产品也是来电、来访量关注度最高的产品，房地产开发企业也是看准市场，适应市场，根据刚需群体推出各种刚需房供购房者选购。据悉，市场的刚需盘遍布各个区域，无论是恒大、碧桂园等名牌房企，还是一些本地的房企，都看准商机纷纷加推刚需盘。

从平顶山房地产市场走势来看，11月份的市场反映出刚需产品依旧是市场的主流，其中尤以“两室”或“小三室”受欢迎。新城区某楼盘的置业顾问表示:“过来看房子的大多都是刚需人群，大多都是奔着‘两室’或‘小三室’户型来的，这些户型面积虽然小，但功能很齐全，性价比也很高，这种户型的设计就是注重如何在有限的空间内创造更多的实用价值。”

“选择房源时，会最先看中房企的品牌，知名房企不管从质量还是从户型设计都有独到的地方，所以，我想选择蓝湾新城的房子。”购房者王女士说。

改善型迎来好时机

随着生活水平的提高以及家庭成员的变化，很多购房者的需求已不仅仅局限于一般的居住。改善型的购房群体也占据了整个购房市场的重要地位，市场上100平方米以上的大户型产品，居住空间大，功能齐全，这类产品设计上注重生活品质，可以让居住者最大限度地感受高性价比和舒适度。很多购房者表示，现在是换房的好时机，房价总体上很平稳，政策利好频出，开发商打出的优惠也让购房者满意。

对于财力充沛的人来说，把钱存起来不如投资不动产，“5年返租，7年回购……”房产市场上各大城区纷纷推出写字间项目、公寓、大户型、商铺产品等，也吸引了很多投资客的眼球。

“全民营销”从未停止

今年的楼市是个多事之秋，从6月份蔓延的“全民营销”潮，就未再停止过，刚开始众楼盘也仅是小打小闹，到二季度时，营销促销战渐渐打响，这跟今年楼市的整体情况不如往年火热有一定的关系，自9月“双限”先后解除后，楼市渐有好转，但之前的惨淡让很多家房企的年终销售额还未完成。

接近年底，各大项目备感推盘去化有压力。不管是即将推新的项目，还是处在消化库存阶段的在售项目，纷纷使出各自的手段来吸人眼球，意欲赢得购房者的青睐。“双十二”也是房企本年度最后一次的阶段性促销行动。

何时买房才是最佳时机？某房地产开发促进建设会秘书长表示：年底行情，不论从楼市波段运行的规律，还是开发商冲刺任务的时间节点性因素，对购房者来说都是一个房源挑选余地大、能够以比较低的房价挑到好房源的机会。

创新营销不断涌现

经历数十年的“拿地-建房-卖房”的传统粗犷式经营、生产与营销模式后，在行业变革的十字路口，房企创新营销方式正不断涌现。

中国房地产行业总能创造财富神话，过去数年间，胡润、福布斯排行榜里房地产界富人数量超过了任何一个行业，暴利时代以楼市深入调控期为终结点。如今利润下滑、库存高企成为新常态，摆在房企眼前的是更加严酷的生存环境。

从规模竞争到同业竞争，房企都在用不同的方式去拓展生存空间。一边需直面高企的库存，一边却在权衡以价换量的风险。房企们正在动脑筋：僵局未破之下，如何撬动买家入市，提高销售业绩？逆势营销大放异彩，在 “恒大无理由退房”等概念后，一种喧嚣式的营销大幕正在掀起。

在这个被称为最难被互联网改造的传统行业，房企对于互联网概念的渗入似乎更快：线上的推广由原来单一的粗犷式推广转变为多层次组合式推广，报纸、电台、户外、微信、新闻端、APP齐上阵，多种角度覆盖有效人群；线下的推广内容则更为丰富，形式更为多样。一切以客户体验为基础，海量拓客、全民营销、圈层营销、渠道嫁接……似乎一切以卖房为目标的形式都可以尝试。

变革or噱头？

过去十年，是粗犷式营销大行其道的十年，“定位-召集-转化”，营销的用武之地主要集中在客户召集、客户转化的环节，一切出发点都落实在促进销售。那些被房企们玩的风生水起的营销招式，只要依靠一个小创新点，概念包装或渠道铺开，就能建立起自己的市场优势。

如今在转型期，营销标准化动作的完成已成为标配而非撒手锏。除了地段的差异外，人们已很难在产品价格、概念包装上开辟差异化的路线，在做完营销的系列标准动作之后，收效已不大。

事实上，传统营销“三大宝”——砸广告、拓客、定价已愈来愈难走，不能再局限于传统意义上“策划+销售=营销”的概念。一些房企也开始尝试通过新的思维撬动沉重的房地产。于是“互联网+”如春风拂过，“房地产+互联网”的概念刷屏朋友圈。

近两年互联网大肆兴起，微博、微信自媒体被广泛应用，一种喧嚣式的营销大幕正在掀起。一时间，扫码、加微信公众号，在微信朋友圈掀起了各大房企的文案擂台战，欲在文字上一争高下。这与早年房地产营销隐晦、追求内涵的方式不同，如今的营销转向直白化，不但网络语言大胆运用，还倾向悬疑式或游戏式。房企花大精力在微信、微博领域将营销玩得风生水起，毕竟一个好的创意胜过一味增加投入。

从铺天盖地的电商营销到近期五花八门的自媒体营销，对房企而言，持续不断的营销革命势在必行。一场场的营销大战虽然声势浩大，但是对于购房者而言，却很难从中获利。 比如恒大打出的“无理由退房”，就被业界批评称缺乏具体的操作细则。

事实上，为了易于传播和吸人眼球，诸多房企的营销文案直接借用互联网热词。虽然短时间内造势成功，但是在实际效果中也夹杂了负面的因素。如无理由退房，一旦操作上出了问题，反倒会对企业的诚信造成负面影响。

房企营销为何如此拼？韩桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，半年来频繁降息、降准以及降低二套房首付等政策，导致今年4、5月份以来的市场有所回暖，但企业销售要想有明显增长的话，以价换量也不一定能取得效果。于是，利用所谓的“互联网思维”进行概念化炒作，最主要的初衷就是为了助力销售。大部分住宅和商业楼盘仍然不敢贸然涨价。“因此，现在企业面临楼价涨降两难的境地，只能在营销方式上大做文章。”这场营销大战在一定程度上起到了聚拢人气活跃市场的作用。

优惠加码，买房置业良机

公积金全面实行异地贷款，购房可提取父母、子女住房公积金等系列贷款利好政策正式落地平顶山，加之此前出台的一连串利好新政及央行下发的多个降息礼包，给还在犹豫的购房者注入了一剂强心针。开发商为抢占有限的客户资源，更是加大了各项优惠的力度，力求在全年楼市竞赛的冲刺阶段拔得头筹。

供应井喷，为了卖房楼盘也是够拼的。给折扣、减房款、老带新、送礼包、低首付、特价房优惠等层出不穷，演唱会、送油卡等活动营销同样吸睛。据悉，绝大多数推新楼盘都给出了诱惑十足的优惠：交1000元抵1万元、认筹即享开盘9.8折……

2015年11月28日，湛河边一楼盘楼王全城认筹活动在其现场展示中心盛大举行，5000抵15000元火爆预定中，推窗即见美景，94-124㎡奢适尊邸，超阔赠送，双气入户，前来参加认筹活动的客户朋友们络绎不绝，火爆购房场景再现鹰城楼市。

业内人士也提醒购房者，在本年度最后一波优惠潮来袭之际将会有更多选择，该出手时还是应出手，切莫错失购房良机。但无论楼盘怎么出招，产品摆在那里，最终还得靠产品说话。而在这样的置业机会之下，越眼花缭乱购房者越要擦亮双眼，看清产品品质，入手靠谱好房。 （张秀秀）