过去的十年，中国房地产行业走过了最黄金的十年。经历了十年的开发，很多人住上了新的房屋，地产行业开发领域的市场似乎开始有所缩小。此外，人口总量增速开始下行，老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算发现，主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率逐步加大。虽然在2025年以前，25~44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。虽然如此，这个行业依旧存在很多机会。《第一财经日报》记者多方采访获悉，虽然人口数量有所下降，但是人口的聚集效应依旧存在，而很多有着消费能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未来这些新兴的90后甚至00后购房者的偏好，将成为城市购房的主要动力。

人口集聚

中信建投统计发现，2000年全国39007个乡（镇、街道）的人口平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这十年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。这个数据说明虽然人口的数量增加，但是并非每一个地方都因为人口的红利获益，那些真正可以实现人口聚集的区域才可以带动当地房地产市场的发展。

记者此前走访长三角的城市群发现，有的城市比如江苏常州的房价在过去10年可能只有一倍的涨幅，但是有的城市比如上海可能涨幅就有５倍之多。虽然城市的间隔不远，但是每个城市的聚集效应不同，因此房价也有所不同。

目前中国的城市群已经开始分化。上述报告提到，北京、上海、天津３个超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口净流入规模最大的５个省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部为东部地区。

而中国的中部区域成为全部净迁出地区。尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到15.0%，为全国最主要人口迁出中心。记者此前走访安徽芜湖发现，该城市的人口基本都是流出，虽然有一些产业导入，但是更多的芜湖人喜欢去南京和上海，这也导致这个城市的房地产市场并不好。

同时，西部地区仍存在一定程度的凝聚力。在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，说明西部依然具备较强凝聚力。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，根据国家统计局数据显示，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别占比为59%、23%和18%，销售面积分别占比为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

90后愿意怎么选

人口的聚集给城市带来了新的活力，年轻的90后未来也将成为刚需的购房者。

多位业内人士接受记者采访时表示，目前越来越多高学历年轻人愿意选择在经济发达的地方工作，因为这里可以提供更多的就业机会，而随着这些人工作的习惯，很多人就愿意在这里购房。

蚂蚁金服的数据发现，通过对全国2325所高校近５年的毕业生进行分析。在过去５届大学生中，毕业时更换城市已经成为主流，有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市，但大部分依然留在省内，省际迁移比重仅为31%。从规模来看，全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致，东部省市拥有917所高校，吸纳了全国近57%的大学生，中部区域拥有678所高校，吸纳了全国27%的大学生，西部区域拥有482所，吸纳了剩余的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了全国近六成的潜在高素质人口。

中信建投认为，人口迁移意愿、人口自然增长率、大学教育竞争力、大学生沉淀率、大学生增长率都是未来城市房地产市场好坏的依据，显然90后的选择发挥了很大的作用。东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏。浙江、福建等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，如杭州、福州、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。再者，区域单核城市如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等也有较大发展空间。

“当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间，人口迁移的趋势仍将继续，重点一二线城市的房地产市场依旧具备潜力。”上海链家研究总监陆骑麟认为。       （第一）