房地产市场的竞争加剧，为争夺有限客源，开发商使出十八般武艺，同时也将购房者重新捧回“上帝之位”。对于购房者来说，“雾里看花终隔一层”，只有看透开发商的营销手段、见招拆招，才能真正拨开云雾，买到自己心仪的房子。

今年上半年，楼市一直平平淡淡。“金九银十”则不负众望，在接二连三的房贷新政推动的基础上，黄金周购房者人气旺盛。不过，楼市成交的“含金量”肯定不能完全归功于新政，在楼市热闹的背后，还有开发商的全力营销与购房者的捧场。

不过营销人士应该注意的是，成功营销的背后，一定有优质的产品作为支撑。理性的购房者，不会单纯地为华而不实的营销活动买单。今天，我们就为有意在“银十”购房的读者分析常见的营销“计谋”，助您见招拆招。

分期首付

市民张女士不久前接到某售楼人员电话，称某楼盘在售房源首付只需1万元即可。心动之下便到其售楼处详询，原来垫首付是指购房者只要先支付1万元，其余首付由开发商垫付，余款做按揭，年底前购房者再将剩余首付还给开发商。

“分期首付”看起来让购房者不须支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过，“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”，没有什么本质区别，而且未来还款压力更大。以40万元的总房款来算，首付两成8万元，先交1万元，在年底交房前须交完剩余7万元首付，其压力其实不减反增。

有律师表示，“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生一定的法律后果。比如，若《房屋买卖合同》出现纠纷，但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》，购房者借开发商的钱还是得还，同时，购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效，一旦超过银行规定时限不还，银行将回收房产。因此，一定要从自身的财务状况出发，判断自己是否有能力偿还，别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。

无理由退房

市区一家房地产开发商推出广告：无理由退房。按照活动细则，参加无理由退房的客户，在退房时限内，无须任何理由，有权单方面向开发商提出并送达解除预售合同的书面通知。开发商不但退还全部房款，还将按日向该客户支付其已付房价款万分之二的补偿金。

无理由退房虽是开发商为了促进销售的一种宣传手段，但也是开发商以这种姿态表明自身对房地产市场未来走势和项目品质的信心。

业内人士提醒，对于无理由退房的促销手段，一方面开发商需要想清楚，不能惯性思维，认为房价还像从前那样只是短暂、小幅下调，要做好将来客户退房的准备；另一方面，购房人也要对开发商的资质、实力、品牌、诚信度摸摸底，只有对那些信得过的企业和楼盘才能放心购买。

低标价吸眼球

今年楼市形势不太乐观，特惠房、低折扣等让利现象遍地开花。在特殊情况下，以退为进才是上策。对于一些房企而言，融资、信贷申请困难重重，如果“面包卖不出去”，开发商资金回笼也会受阻，对注重“现金为王”的房地产企业来说，以价换量方为上策。从平顶山楼市的情况来看，“走为上计”收效不错。鑫鸿嘉园、建业十八城等品质楼盘推出的特价房，多数被一抢而光。

鉴于此种成效，在某楼盘销售处，一位购房者手拿该楼盘的宣传页，询问其上所说的3200元/平方米的房子，却被告知这项活动已经结束了。诸如这样，售楼广告中常会有一个诱人的起价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。

楼盘优惠形式不一，有的是直接九二折或九七折，有的则是折上折，更有楼盘将各种优惠叠加在一起，让人非常心动。无论是打折还是特价，笔者建议购房者都要仔细计算其折扣后的实际均价，并将目标楼盘与同区域其他楼盘进行综合比较。

礼品、优惠吸引客户

如今，到楼盘的售楼部转转，留下自己的联系方式，一般都会有“收获”——或是一盒抽纸，或是一把雨伞。这些小礼品赠送只是比较浅显的戏码，有时，开发商还会巧妙地利用“优惠”作为促销手段，将购房者吸引至售楼部。“额外折扣”“特价房”“对不起，在您来之前已经送完或者卖光了……”这样的优惠是真是假，需要购房者好好辨别。

另外，在楼盘销售过程中，置业顾问还会采取紧逼的方式。如一方面对客户说“不着急，慢慢考虑”，另一方面又说“现在买有特别优惠”或“本月购买可赠送6万元装修基金、海岛6日游”，或“该房源看上的人很多，不早做出决定，月底可能就没有了”之类的话，消费者就很可能在短时间内做出选择。

对付这一计，购房者必须牢记以下原则——天下没有免费的午餐，如果有，十有八九是噱头，购房者应抓住主要矛盾，关注主要价值，别被小利迷惑了。

看价买房， 以不变应万变

优秀的开发商和代理商，深谙营销的重要性，购房者面对这些“绝妙”的营销兵法，应该如何突围制胜？如果你是刚需购房者，应对营销兵法最简单的办法就是看价买房。

楼市处于调整期，刚需成为市场购买主力。即便如此，仍有部分楼盘能逆市热销，如恒大名都、鑫鸿嘉园、建业十八城等。这些楼盘之所以逆市飘红，除了营销做得好之外，更大的原因是价格符合预期，产品性价比更高。可以这么说，楼市里没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。

无论开发商想出哪些巧妙的营销点子，也不管楼市如何变幻莫测，购房者想要的只是能买到实惠、性价比高的房子。对于购买实力较弱的刚需族而言，这个念头更加明显。

购房者要以不变应万变，以自己能否获得真实利益为唯一衡量标准，而不是那些看上去很美的广告词，或被制造出来的热烈气氛所蒙蔽。只要房价没有让步，开发商所有的营销都不过是浮云。而要想知道价格真实变动，你可以直接咨询置业顾问。（张秀秀）