对于刚需买房客来说，找准时机非常关键。好时机遇上好政策，买到心仪的房子，还能省下一大笔钱。

自去年开始，央行降息、放宽住房公积金贷款政策等多项措施实施，时隔一年，央行再次于9月30日放宽住房信贷政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。同日，住建部等三部委发文放宽住房公积金贷款政策，包括提高实际贷款额度、全面推行异地贷款业务等内容。

◆央行降准降息，房贷再减压

央行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。同时下调机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。笔者给您算笔账：降息后，商贷100万元贷款20年，月供少还141元，20年少付利息3.4万元。

存款利率再创新低，专家表示钱存在银行“不划算”，以一年定期存款10万元为例：之前利率是2.25%，每年利息2205元；调整后利率为2%，利息为2000元，算下来“损失”了250元。

以商贷贷款100万元，贷款年限30年为例：之前基准利率为5.65%，月供为5772元，总利息107.8万元；调整后基准利率为5.4%，月供为5615元，总利息102.1万元。算下来，平均每月少还款141元，30年少付利息5.7万元。

以公积金贷款额为80万元，贷款年限30年为例：之前基准利率为3.75%，月供为3704元，总利息53.3万元；调整后基准利率为3.5%，月供为3592元，总利息49.3万元。算下来，平均每月少还款112元，30年少付利息4万元。

◆非限购城市首套房首付款比例调整为不低于25%

中国人民银行9月30日发布消息，在不实施限购的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由30%降至25%，一方面是为了满足住房刚需，支持房地产业健康可持续发展；另一方面是通过稳定房地产投资，进而为稳增长提供可靠支撑。

专家指出，一线城市都是限购的，这个政策影响还是比较微弱的。以购买价值100万元住房为例，新政执行后最低首付由30%降至25%，购房者将省下5万元首付款。

◆巧用公积金贷款买房

笔者从市住房公积金管理中心获悉，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%；对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。我市对8月26日（含）后发放的个人公积金贷款利率按中国人民银行最新公布的公积金贷款利率执行，贷款期限1-5年（含5年）调整后的利率为2.75%，贷款期限5-30年（含30年）调整后的利率为3.25%。

公积金贷款利率下调0.25个百分点，市民用公积金贷款买房能省多少钱？市住房公积金管理中心工作人员给笔者算了一笔账：以贷款45万元、30年期、等额本息还款方式为例，降息前贷款利率为3.5%，月还款额为2020.7元，需要支付利息共计277452.39元；降息后贷款利率降至3.25%，月还款额为1958.43元，需要支付利息共计255034.24元。降息后，借款人每月少还62.27元，利息共计减少22418.15元。

长期以来，住房公积金贷款额度较低使很多购房者感到头疼。对此，住建部发文称，2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度；在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%；贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。

公积金贷款有上限，大部分人需要用“商贷+公积金贷款”组合贷款方式。由于商贷利率高于公积金贷款利率，所以商贷应该优先尽快还。专家建议拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如，同样是100万元商贷与100万元公积金贷款，15年商贷与30年公积金催款的成本比15年公积金贷款和30年商贷组合划算。

◆商转公减轻购房者负担

据介绍，纯商业贷款尚未结清，已正常还贷一年以上且无逾期记录的借款人，可提出“商转公”申请。在本市级或县（市）同一行政区域已向公积金各受托银行转商业性个人住房贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人，将尚未还清的商业性个人住房贷款全部或部分转换成住房公积金贷款。但在现下，公积金同样执行“认房认贷”的背景下，且今年三季度之前已经四次降准降息，贷款利率降至了历史低点，虽然商贷没有利率折扣，但从长远考虑，选择商转公的购房者在减少。

市住房公积金管理中心今年在贷款方面还有一项举措也同样在《贷款实施细则》中有所体现：借款人应向公积金管理部门提出申请委托按月提取住房公积金还贷申请，在受理贷款申请时如已符合按月还贷条件的可以一并申请。也就是说，在申请受理贷款时，如果缴存账户内留存有6个月的缴存余额，便可同时提出按月对冲还款的申请，不必再用自有资金垫付贷款发放前3个月的月还款额，这对购房者来说也是省下了一笔不小的开支。

（张秀秀）