□本报记者 李京晶

不知不觉间，我们又迎来了新的一年。2014年，楼市从黄金期开始步入新常态，限贷松绑、公积金贷款出新政、央行宣布降息……精彩、艰难的一年已经结束，那么2015年房地产市场又将发生怎样的变化？

■“楼市降温”成2014年关键词

2014年对于楼市而言，注定是不平凡的一年，不管是政策还是市场都是“一路坎坷”。

去年一年，房地产政策的变化大致可分为三个阶段。河南和创房地产营销策划有限公司相关负责人对此进行了分析，1至4月份，基本延续了2013年以来从严的基调；4至9月份，地方政府纷纷放松政策，甚至进行较大力度的救市，比如取消或松绑限购、购房补贴契税、调整普通住宅标准、放宽首付比例、购房入户调整、放宽公积金购房等；10至12月份，随着9月底“央四条”和10月初公积金新政的出台，限购、限贷进一步松绑，地方政府及商业银行的地方分行也纷纷出台更多优惠政策。

被称为楼市调控市场化改革元年的2013年，促使房地产市场经历了近年来最大的一轮繁荣。然而进入2014年后，中国房地产行业急转直下，这让很多调高年度销售目标的开发商措手不及。“楼市降温”成了2014年楼市最大的特征。

根据国家统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中的数据显示，去年7月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅0.9%，延续了5月份开始的下跌态势，但跌幅明显扩大，相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。

70个大中城市房价指数指标从2005年开始使用，如此计算，7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来最大值，同时也创下了近十年来的最大值。到了8月份，70个大中城市房价指数环比跌幅继续扩大至1.2%，再创近十年来的最大值。

同时，根据中国指数研究院发布的最新数据显示，百城之中有18个城市住宅价格同比上涨，其中，保定、厦门涨幅在10%以上，而另外82个城市的房价都在同比下跌。有统计显示，超八成城市房价已跌至一年前水平。在全国房价普遍上涨乏力之下，去年全年各地楼市降温明显。

■2015年楼市将探底向上

2015年的楼市走势如何，成为楼市最受关注的问题之一。2012年是探底、筑底、反弹；2013年是振荡上行、有惊无险；2014年则是高位振荡、逐步降温的一年。业内人士分析，对于2015年的走势，从短期来看将是见底年，即呈现“探明底部、调头向上”的特征。

据了解，2014年市场成交量呈现两个不同阶段，上半年成交量持续低迷，但下半年各大城市成交量已出现回暖。对于成交量，《2015年度全国房地产市场报告》提出，2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。对此，市区某售楼中心的营销经理宋先生给出了自己的分析：第一，在经历了2014年的成交低迷之后，市场有反弹的内在需要；第二，货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大。第三，楼市黄金十年已过，全国商品房成交量正在构筑历史顶部，增幅不可能放大。

《2015年度全国房地产市场报告》认为，作为衡量房价和楼市周期重要指标的70个大中城市房价指数环比，预计2015年上半年将止跌反弹。报告中称，去年5月70个大中城市房价开始环比下跌，预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月，可能将达10至15个月，预计今年5月前后房价环比止跌。去年9月同比首次下跌，预计2015年二季度跌幅见底。

对此，有业内人士表示，随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度的加快，2015年房价止跌反弹的动力将逐渐增强。

■楼市将步入新常态期

据国家统计局公开统计的数据显示，2014年11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有67个，持平的城市有3个，已经连续3个月环比无一城市上涨。刚刚结束的中央经济工作会议部署也未涉及房地产市场调控。这些情况表明，楼市新常态特征将进一步确立，楼市理性回归态势将更加明显。

楼市新常态主要是针对过去十年楼市发展黄金期而言，未来楼市将进入一个相对平稳的增长新阶段。房地产新常态即将出现，即从高速增长时代转向平稳增长时代，从密集政策调控时代转向市场调整时代，从供不应求时代转向供过于求时代，从高利润时代转向高现金流时代。

新阶段的主要特征有：一是房地产开发投资意愿与投资规模均向常态回归；二是住宅去库存仍是未来一年房地产开发企业主要经营压力；三是房价稳中有落是主要趋势；四是控制房地产金融风险的系统性释放成为重要工作。

业内普遍认为，从当前楼市面临的经济金融环境看，至少未来一年内我国房地产市场运行新常态特征不会有实质性地改变。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受媒体采访时表示，房地产传统开发模式已经过去，未来房地产一定是一个产业配套的概念，需要给住宅配套产业和配套社会管理，更加注重后期运营。

陈云峰说，由于历史上住房制度不健全，导致过去10年有着大量的住房需求缺口。房地产高速发展实际上是在还以前住房制度缺口的债。但房地产在高速发展过程中也出现了很多问题，比如大城市病、睡城等，而这些都需要产业地产的拉动。

他表示，中国房地产所反映出来的问题，实际是产业发展不均衡的问题。房地产商的开发模式将会发生根本性变化。未来的房地产将朝着产业与房产融合的方向发展，商业、养老、文化、旅游、产业地产等有着巨大的发展空间。