岁末冲量，低价成了开发商最有力的市场武器。然而，即使是面对“八折”这样的购房优惠，一些购房者仍不买账。在他们看来，房地产始终是暴利行业，他们还在等待最低点的出现。事实是否真的如此，房地产行业的利润到底有多高？开发商声称“不能再低了”的背后，距离成本又有多远呢？

□本报记者 李京晶

楼盘火拼

“亲民路线”或是决战利器

楼市促销从来不是什么新鲜事儿，但今年却来得格外猛烈。各房企的战鼓从年中就开始陆续擂响，优惠也是一波接着一波。特价房、团购、首付分期……这些都成为房企的促销手段。

今年6月份，恒大名都首期开盘，给鹰城带来一波抢房热浪，制造市场爆点。探析背后原因，记者发现在大品牌、大盘规模前提下，“5”字头的均价对大多数刚需来说，着实具有难以抵挡的诱惑力。

价格，或许很多大牌们不屑多谈，却是购房者最为关注的。“我一个星期接到3个向我推荐房子的电话。”市民朱先生说。我市新华区一处楼盘的销售总监说，随着开发商尤其是品牌房企主动出击，优惠力度加大，购房者的置业意愿也被调动了起来。

据他分析，大牌房企的全国战略就是一盘棋，相比小开发商，这些大牌要求现金流动更快，他们对于市场的反应往往更加敏感，无论走量还是价格上，都会有更快速的动作。

目前，市区不少开发商打出特价或是大幅优惠的招牌，如“5”字头、 “VIP登记额外8.5折优惠”、“零首付”、“低首付”等。不少业内人士认为，这对购房者来说，或是不错的机会。而对这些大鳄房企来说，在品牌实力和产品定位各有优势的情况下，价格或是最后决战的利器。

多重压力

以价换量搞促销

面对这场愈演愈烈的楼盘促销战，河南和创房地产营销策划有限公司的相关负责人表示，各房企受信贷、存货等压力影响，以价换量将成为未来一段时间内的市场常态。

他表示，首先是受到市场预期不乐观、购房者观望情绪浓、新增需求有限等方面的影响，大多数购房者预期房价会呈下跌态势。其次，银行的信贷政策成为房地产市场最关键的部分，住房贷款和开发贷款政策的收紧，无疑增加市场的观望情绪；尤其是开发贷款的收紧，开发商资金捉襟见肘，促使开发企业只能借助于以价换量的销售方式，争取更多的资金回笼。

而内部市场压力在于激烈的竞争和销售压力，在上半年市场萎靡的情况下，以价换量的销售范围扩大到整个市场，各楼盘争夺客户资源愈演愈烈。

此外，由于去年火爆的销售情况，各房企将今年的销售任务提高了。但现实是，多数房企到年中未能完成半年业绩，在企业年报业绩压力下，适度的价格调整成为大多数房企的必然选择。我市新华区一处项目的销售经理表示，该项目上半年仅仅完成了总任务量的三分之一，公司根据市场情况不得已将总任务下调。目前市场压力下，完成年度任务都成问题，因此“楼盘也不敢贸然涨价。”

房企算盘

减少成本，靠卖商铺赚钱

那么，到底房企口中的成本价都包括什么？购房者能不能全部相信呢？

据了解，在土地成本、建安成本以及税费等无法降下来的情况下，为保证合理的利润空间，一般情况下，开发商除放慢推房节奏、减少营销成本外，还希望通过后期商铺来填补亏空。

无论是从五一、十一的房展还是平常节假日来看，今年大多数房企在营销支出上都有所下降，表现较为明显的则是在广告投放次数以及暖场活动上。我市一处楼盘的营销总监宋先生介绍，房企的营销费用与销售业绩挂钩，当市场行情不太乐观时，营销费用自然会有所减少。据了解，虽然营销费用支出比例仅占房企销售额的1%—2.5%，但该笔费用也会在一定程度上影响到房企的利润水平。

此外，一些房企则寄希望于通过销售商铺来填补住宅的亏空。因为在计算楼面地价时，是将项目的整体容积率计算在内的，由土地面积除以总建筑面积，而总建筑面积包含商业面积在内。例如一块居住用地算出的楼面价为1500元/平方米，不仅是指住宅产品，还包括商铺。因此，如果项目商业体量够大，那么在商铺销量看好的前提下，住宅产品的亏空在商铺面前也就不值一提了。

揭秘房价构成

房地产行业的利润到底有多高？开发商声称“不能再低了”的背后，距离成本又有多远？

本报记者经过深入采访，为您揭示房价构成。

1．土地成本

土地成本包括土地使用权取得费及土地开发费，主要体现在楼面价上。

2．建安成本

指所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、机器使用费、水电线路安装成本等。

3．前期费用

主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究和审图费等。后者包括供电供水工程费、人防建设费、消防建设费、监理费等。

4．运营成本

这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、营销费用等。一般情况下，品牌房企例如万达、恒大、彰泰等运营成本支出比较大。其中营销费用一般占销售额的1%—2.5%。

5．财务成本

一般由开发商的税费及各种融资成本构成，如各类营业税、土地增值税、营业增值税等，部分企业的财务成本能控制在13%—15%。

6．利润空间

据兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计数据显示，目前53%的企业净利润已触及10%红线。预计明年房地产业将成为中利行业。有业内人士表示，在未来几年内，行业平均利润率每年将降低1—2个百分点。