央行、银监会公布房贷新政后，20多天的时间已经过去了，但随着各银行执行细则逐渐落地，新政在后期执行中逐渐显出疲态。笔者了解到，七折利率优惠在鹰城仍然绝迹，购房者中“等贷族”越来越多。

房贷新政 点燃房企走量期待

9月30日晚，“官方将放松首套房认定标准”的政策正式确立。同一天，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松首套房的认定标准。这是自2010年以来的第一次，重新界定了首次购房者并调整了可享受的优惠贷款利率。

央行和银监会在联合发布的通知中指出，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。他们再次购房时，最低只需首付三成而不是六成。

放开限贷政策对楼市起到了刺激作用，对于拥有多套住房的人来说，只要结清银行贷款就可以接着买房，而且允许首套房贷款利率打七折，这无疑是重磅炸弹。因此，不少人把新政的出台理解为救市，并惊呼重回买房时代。

房贷新政的出台，点燃了房企对销量增长的期待。“新政出台后，看房和咨询的客户明显增多了。”鹰城一家二手房中介公司的负责人表示，看房者都对新政的“优惠”特别期待。有业内人士表示，借房贷放松进行炒作的开发商应该不会少，但如果利用新政上涨房价则实在不明智。央行、银监会全面松绑限贷政策，应该被理性地看待，就鹰城楼市而言，一方面可能促使部分刚需和改善性需求的消费者出手，助力低迷的房地产市场稳步复苏；但另一方面楼市今年下半年库存量大，不可能再出现房价全线大幅持续上涨的情况。

“房产新政出台，最近市场越来越好了。”市区某项目的负责人说。他负责的楼盘经过了一段时间的蓄客，准备在近期开盘，他相信房贷新政的出台可以促进该楼盘的销售。

面临成本压力

银行七折利率恐难现

据媒体报道，新政规定贷款利率下限为贷款基准利率的70%，但考虑到资金成本与额度，在基准利率的基础上打七折，银行几乎很难做到。在9月底央行和银监会调整房贷政策后，多家大行已出台了具体措施，现在国有大行普遍能做到的大致是八五折。

目前，中国银行、招商银行、建设银行等银行已经开启“认贷不认房”新政，还清首套房房贷后购买二套房，即可享受首套房房贷待遇，然而关于第三套房的贷款政策则略有差异。

对于市场最为关注的房贷定价问题，有银行工作人员表示，将按照央行房贷新政的要求积极支持居民的购房贷款需求，具体根据借款人的偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。

据了解，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，七折下来就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行就是5.225%，这比贷款利率七折后的4.585%反倒高出0.64个百分点，因此银行如果七折放贷铁定是不挣钱的，考虑到贷款的运营成本，对某些银行来说，就算给到九折也不一定挣钱。

据光大证券测算，目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图（也就是九折左右），因此房贷大打折扣的可能性不大。“现在很多理财产品的收益率都能超过贷款基准利率的七折，除非满足一些附加条件，否则对银行而言，很难做到七折，因为七折保本都很难。”《第一财经日报》发表评论称。

想享受优惠利率

购房者在“等贷”

最近，上班族王先生买了一套市区平安大道旁的房子，虽然已经签约交了首付，但是王先生并不急着办贷款。王先生经常关注房地产行情与信息，知道国家颁布了房贷新政，他想等等看，看利率是否能落到实处。

“新政之后银行都没在利率上打折，所以虽然签约了，但还是想等一下银行的政策。”王先生说，“毕竟房子总价不低，如果打折的话还是能省下不少钱。”王先生算了一笔账，他买了一套130平方米的四居室，单价4800元/平方米，贷款40万元，年限为30年，基准利率为6.55%，月供2541元，基准利率为1.2倍时，月供2896元，新政实施后，允许首套房贷款利率最低打七折，基准利率七折后，月供为2050元，与基准利率为1.2倍对比，差额为846元。一年算下来就是10152元，30年为304560元。

新政出台后，有王先生这种想法的购房者越来越多。一位二手房中介的工作人员称，目前在他们门店准备办贷款购买二手房的客户中，几乎都在观望房贷利率的调整。“现在大家都还在‘等贷’，尤其是对于一些刚需购房者，预算少，资金紧张，就想着能省一点是一点。”这位工作人员介绍说，虽然现在各家银行的房贷新政都基本上落地了，但市场上对于利率优惠仍抱期望，希望能在利率上省钱的购房者占了大多数。

业内人士称：“市场上的购房者在‘等贷’，尤其是持观望态度的购房者选择看后市发展，如果利率真的能打折，对市场的促进作用会非常明显。”虽然新政对市场起到了一定的提升作用，但并不是非常明显。

专家认为，从贷款的角度看，银行会根据信用状况等多种数据来评估贷款人的资质，为了拿到略微优惠一点的利率，有些购房人还被要求附加条件，比如拥有与贷款额度相匹配的一定比例的存款、办理信用卡等。而在实际申请时，购房人和银行之间基本没有协商和谈判机会，到底几折完全是银行说了算。

（段晓芳）